Porozmawiajmy na temat inwestowania w…
Wbrew pozorom to jedna z bardziej ryzykownych inwestycji!
Chyba że zrobisz to mądrze!
Choćby nie wiem jak pięknie ktoś te inwestycje oferuje – nie daj się ponieść emocjom – to zawsze jest zły doradca w inwestowaniu.
Dlatego muszę mieć pewność, że rozumiesz kiedy warto dołączyć grunty inwestycyjne do portfela a kiedy absolutnie tego unikać.
Odwiedziłem dziesiątki lokalizacji takich gruntów i mam praktyczne przemyślenia – często inne niż slajdy sprzedażowe.
Inwestycja w grunty i działki inwestycyjne jest formą inwestycji alternatywnej. To nie jest inwestycja firmowana Domem Maklerskim ani żadną inną nadzorowaną instytucją finansową. Tym samym Komisja Nadzoru Finansowego w żaden sposób nie nadzoruje procesu oferowania gruntów i działek inwestycyjnych.
Moja osobista (jako osoba fizyczna) współpraca z AFI Domu Maklerskiego dotyczy zupełnie innych inwestycji a tym samym inwestycji w grunty nie można w żaden sposób interpretować jako objętej jakimkolwiek nadzorem KNF. Więcej wyjaśnień na temat różnic mojej działalności jako osoby fizycznej oraz jako firmy przedstawiam na tej stronie w sekcji regulaminów portalu.
Każda dodatkowa wiedza to większe zyski przy mniejszym ryzyku. Także gdy chodzi o…
Internet zasypany jest setkami ofert inwestycji w grunty nad morzem, w górach i na Mazurach. Obiecując przy tym szybkie i wysokie zyski i pełne bezpieczeństwo.
To niestety tak nie działa.
Tego typu inwestycję do portfela wprowadzać trzeba w bardzo ostrożny, świadomy i przemyślany sposób.
Cóż z tego że działka będzie twoją własnością jeżeli będzie w przyszłości niesprzedawalna?
Elementów na które warto zwrócić uwagę przy zakupie gruntu jest ponad 30. Wielu pośredników o tym nie powie – ich celem jest po prostu szybka sprzedaż a nie wieloletnia współpraca.
Wiem że powtarzam to do znudzenia. Ale to w końcu Twoje pieniądze. Warto poznać każdą z form inwestycji - także inwestycji w grunty.
Miło byłoby mieć działkę lub second home? Tak - ale czy taki zakup jest dopasowany do Twojej sytuacji majątkowej i zgodny z Planem Finansowym?
Od tego zależy na co zwracać będziemy uwagę poszukując takich inwestycji
Tutaj bank 'po swojemu’ wycenia działkę co może być dowodem na rynkowy poziom cen.
Sprzedawcy gruntów będą przekonywać że … zorganizowane osady inwestycyjne to najlepsze co mogło spotkać inwestora.
Z jednej strony to prawda: dają możliwość całkowicie bezobsługowego podnoszenia wartości inwestycji przez 'operatora’ jakim jest Land Developer. Koszty takich działań rozkładają się proporcjonalnie na wszystkie działki w osadzie.
Z drugiej strony – po dokładnej analizie może okazać się że … produkt typu grunt inwestycyjny nie jest już tak bardzo atrakcyjny!
Ale tego nie powie Tobie rasowy sprzedawca…
Moja strategia działania na rynku finansowym zakłada – i realizuje – długoterminową współpracę z inwestorami. A nie szybką wysokoprowizyjną sprzedaż.
Dlatego dowiesz się u mnie o ryzykach, których nie usłyszysz nigdzie indziej.
Nie zrozum mnie źle – zorganizowane osady to nie są złe inwestycje. Sęk w tym że tylko nieliczne w ogóle są warte uwagi. A zyski o których mówi się i czyta w prezentacjach nie mają wiele wspólnego z realnymi stopami zwrotu.
Chcesz wiedzieć więcej? Zapisz się na konsultacje.
Zorganizowane osady to wyższe bezpieczeństwo jakości oraz usługi podnoszenia wartości.
Ale…
Absolutnie nie jest to gwarancja zysku ani nawet gwarancja możliwości sprzedaży takiej działki w przyszłości… I tu jest główne ryzyko.
To najczęściej inwestycje w osady ziemskie na początkowym etapie (tuż po podziale dużego gruntu na działki inwestycyjne). Celem jest doprowadzić osady (kupione jako zwykły grunt) i okolice do poziomu, w którym możliwa będzie sprzedaż dla końcowego Klienta w celu budowy rezydencji przez kupującego.
Nieprzypadkowo pada słowo rezydencja – to często lokalizacje 'premium’. Sam nie zainwestowałbym w 'tanie działki’ tylko dlatego że są tanie.
Ceny zakupu działek na osadach z reguły rosną wraz z rozwojem infrastruktury – najniższa cena będzie w trakcie ’premiery’ danej osady. Tak samo jak największy wybór działek (nie wszystkie są jednakowo atrakcyjne).
Natomiast bardzo ostrożnie podchodziłbym do określania czasu w którym można będzie zrealizować sprzedaż gruntu. Oraz stóp zwrotu – które są w sprytny sposób zawyżane aby dobrze wyglądały na prezentacjach!
Oczywiście sprzedawcom nikt tego nie tłumaczy – bo dobrze przygotowany slajd sam sprzedaje… A o to przecież chodzi aby łatwo sprzedać.
Zmieniają się zasady spędzania wolnego czasu, zmieniają się oczekiwania mieszkaniowe różnych grup wiekowych. Możliwości pracy zdalnej czy też po prostu chęć wypoczynku w bliskości natury połączone ze wzrostem zamożności społeczeństwa generują coraz większy popyt na model ’second home’. Drugi dom jako miejsce do odpoczynku od zgiełku dużego miasta i od codziennej pracy zawodowej.
… po to aby po kilku / kilkunastu latach teren osady był gotów dla docelowych Klientów i przygotowany do budowy domów/rezydencji. Z pełną infrastrukturą (drogi, tam gdzie to możliwe – tereny wspólne, oświetlenie, media- woda, prąd i tam gdzie możliwe: kanalizacja.
Największy potencjał zysku mają inwestorzy, którzy odważą się zainwestować na pierwszym etapie.
Teren zrealizowanej osady (drogi, pełne uzbrojenie) wygląda przykładowo tak jak na zdjęciu.
Pojawienie się pierwszych budynków może znacznie podnieść wartość działek.
Ale to wymaga czasu. Dużo czasu.
Wstępne niezobowiązujące zgłoszenie
Uwaga: Formularz zostanie bez odpowiedzi jeżeli nie podasz pełnych danych osobowych (imię, nazwisko, e-mail, numer telefonu). Twoje dane są bezpieczne – poważnie traktuję RODO.
I po prostu chcesz na razie tylko otrzymać dodatkowe materiały
to wypełnij anonimowy formularz zapisu na listę informacyjną
lub zajrzyj na comiesięczny webinar informacyjny.
Zapisz się na listę informacyjną
1Różne osady i różni land deweloperzy będą różnić się w zakresie i formalnym zabezpieczaniu obiecywanych prac. W ramach opłaty (obowiązkowej dla kupujących działki w osadach, czasem jest już wliczona w cenę działki) realizowane są przykładowo: drogi wewnętrzne z oświetleniem, utrzymanie gruntu (koszenie), uporządkowanie działek (krzewy, drzewa itp), zapewnienie mediów (rozprowadzenie wody do działek, prąd, kanalizacja) obsługa prawna, przygotowanie części wspólnych (np. boisko, pomost przy jeziorze, sad owocowy, altana grillowa, ogrodzenie i tym podobne).
2Plany podnoszenia wartości powinny być dobrze zabezpieczone formalnie – to bardzo ważny element decyzji inwestycyjnej. Obiecać można wszystko… Dlatego czasem realizacja prac dodatkowych w zakresie budowy wartości (części wspólne, drogi itp) może być zapisana w akcie notarialnym i za które płacisz dopiero po ich wykonaniu.
1W grunty nie inwestuje się 'przez internet’ klikając w wybraną działkę… Odwiedzam poszczególne lokalizacje, i mam o nich swoje prywatne przemyślenia inwestycyjne. Zarówno do całej osady jak i do poszczególnych działek. To jeden z elementów wsparcia który otrzymujesz.
2Wymogi dla Land Deweloperów to nie tylko dobrze napisane umowy, to także umiejętność współpracy z lokalnymi instytucjami w gminach, doświadczenie w analizie dokumentów i ocenie perspektyw rozwoju regionu czy danej lokalizacji. I oczywiście historia wcześniejszych realizacji i długa obecność na rynku.
3Wybierając grunt trzeba zwrócić uwagę na nawet ponad 30 elementów. W przypadku osad większość pracy wykonuje Land Deweloper. Część z tematów do sprawdzenia może być dla niezaznajomionego z tematem inwestora nieznana. I można coś przeoczyć. Otrzymasz stosowną wiedzę oraz pełną dokumentację poszczególnych lokalizacji / działek.
1Inwestycja w grunty to inwestycja raczej długoterminowa – ale za to jej posiadanie jest tanie. W przeciwieństwie do nieruchomości, których utrzymanie wiąże się z istotnymi kosztami, czynszami, opłatami – w przypadku gruntów będzie to wyłącznie niewielki podatek od gruntu.
2Grunt to przede wszystkim Twoja własność. To realne aktywo. Musi tylko być dobrze ułożone w portfelu inwestycyjnym aby nie było presji do 'szybkiej sprzedaży” w przypadku potencjalnej dekoniunktury. Grunt trudno stracić. A w zorganizowanej osadzie wraz z jej rozwojem ma szansę znacznie zwiększyć swoją wartość. Zdarza się że zakup inwestycyjny zmienia się w przyszłości w wykorzystanie dla siebie / rodziny / przekazanie dzieciom.
Można oczywiście odnaleźć działki w podobnych lokalizacjach w dużo niższej cenie niż te które prezentuję inwestorom. Najczęściej ta niska cena z czegoś wynika… Pomijając np ryzyka formalne nie obejmuje kosztów podnoszenia wartości (utrzymania, uzbrojenia terenu, przygotowania infrastruktury wspólnej, dróg wewnętrznych itp).
Inwestując należy myśleć o docelowym kupującym:
I to w tym obszarze inwestowania jest najpiękniejsze. Nie ma tu czynszów, opłat za media itp.
Każda inwestycja wiąże się z ryzykami i może zamiast zysków prowadzić do utraty części a w skrajnych przypadkach nawet całości kapitału. O przykładowych ryzykach przeczytasz tutaj.
Co prawda w przypadku gruntów – gdzie inwestor staje się ich właścicielem trudno mówić o ryzyku utraty całości kapitału. Ale pozostają inne ryzyka – w tym wydłużenia czasu inwestycji, trudności w pozyskaniu klienta, sprzedaży po niższej cenie…
Ryzyka inwestycyjne można ograniczać – ale nie można ich całkowicie wyeliminować. Jeżeli Twój doradca finansowy lub jakaś firma pisze lub mówi o pewnych czy też „gwarantowanych” inwestycjach z gwarantowanym zyskiem polecam trzymać się od takich propozycji z daleka…
Proces wyboru gruntu inwestycyjnego lub działki nie jest prosty.
Same formalności nie są specjalnie skomplikowane. Ale potrzebna jest dodatkowa wiedza aby świadomie wybrać inwestycję.
Odwiedziłem kilkanaście lokalizacji osad inwestycyjnych mam też swoje prywatne przemyślenia i sposoby oceny atrakcyjności inwestycyjnej poszczególnych osad z działkami inwestycyjnymi.
Po przesłanym zgłoszeniu otrzymasz:
To naprawdę proste – nie będziesz uczył się gry na giełdzie ani robił doktoratu z finansów. Po prostu pewne zagadnienia warto znać na poziomie wystarczającym do podjęcia decyzji.
Od ponad 15 lat pomagam prywatnym inwestorom budować majątek
Z certyfikatem EAFP (Europejskiej Akademii Planowania Finansowego)
A także twórca kursów i szkoleń i autor wielu finansowych portali edukacyjnych
Moje prywatne inwestycje na kwotę kilku milionów PLN (do wglądu)
Jedyny w Polsce pośrednik z wielokrotnym tytułem ToT w Million Dollar Round Table
Zamiast bajek sprzedażowych mówię jak jest a nie to co większość chce usłyszeć
Szczegółowe informacje o mojej działalności, uprawnieniach, projektach edukacyjnych,
wykładach i publikacjach a także o mnie prywatnie zebrałem na osobnych stronach:
Poznajmy się – Remigiusz Stanisławek
Podana w skróconej formie - oszczędzasz czas i wiesz więcej.
Warto połączyć inwestycje i ubezpieczenia choćby z najprostszym testamentem.
Możliwość stworzenia profesjonalnego Planu Finansowego dla Twojej rodziny.
Portal Finansowe SPA - wszelkie elementy Twoich finansów osobistych w jednym miejscu.
Monitorowanie inwestycji, wsparcie w formalnościach, dodatkowe konsultacje.
Materiały do analizy i monitorowania majątku netto oraz rodzinnych finansów.
Obliczenia uwzględniające inflację i narzędzia do monitorowania celów inwestycyjnych.
Przegląd posiadanych produktów inwestycyjnych, ubezpieczeniowych i emerytalnych
