Z prostego powodu: to nie przekonuje mnie matematycznie!
Liczby nie kłamią i z liczbami ciężko dyskutować. A te nie są po stronie biznesów 'condo’.
Magia gwarantowanego zysku
Od kilku lat inwestorzy zasypywani są ofertami inwestycji w tak zwane condohotele lub apartamenty, najczęściej w górach i nad morzem z ’gwarantowanym’ zyskiem 6-9% rocznie przez nawet 10 lat.
I coraz więcej mam pytań od inwestorów. Odpowiadam na nie telefonicznie. I nadszedł czas aby udostępnić moje analizy wszystkim potencjalnie zainteresowanym.
Łatwo będzie zrozumieć dlaczego nie mam takich inwestycji w mojej ofercie. Nie planuję mieć. I sam w takie projekty nie inwestuję.
Po prostu logicznie i matematycznie do dość ryzykowne przedsięwzięcia. Oczywiście w reklamie i w ofercie wszystko wygląda pięknie. Ale nikt przecież nie wyjaśni ryzyk, których absolutnie nie widać na pierwszy rzut oka.
Oczywiście poniższe to tylko moje prywatne przemyślenia. Gdyby ktoś chciał podzielić się swoimi przemyśleniami lub doświadczeniami – proszę pisać. Tekst będę uzupełniał.
Oczywiście nie oznacza to że mieszkania na wynajem to zła inwestycja. Sam mam dwa więc absolutnie to nie jest że do tego zniechęcam. Przy pewnym poziomie majątku warto – szczególnie opłacalne gdy na kredyt.
W tekście poruszam jedynie problem “gwarantowanych 10 letnich zysków” w prestiżowych apartamentach.
Jak wyglądają takie oferty?
Firmy oferują zakup apartamentów w znanych miejscowościach wypoczynkowych, najczęściej nad morzem lub w górach. Dodatkowo dają gwarancję zysku z wynajmu na poziomie 6-9% w skali roku. Często na okres 10 lat.
I to wystarczy aby wiele osób inwestowało.
Czy jest ryzyko, że nie dotrzymają słowa z tymi gwarantowanymi zyskami przez 10 lat?
I tu moja odpowiedź może wyglądać zaskakująco: uważam, że bardzo małe. Ryzyko, że nie wywiążą się z tej części obietnicy określam jako bardzo małe. Ale dlaczego?
Ponieważ lwią część tego zysku wypłaca tak naprawdę sam inwestor znacząco przepłacając za taki apartament.
Pierwsza z brzegu internetowa oferta to cena 12-18 tys za m2. Pokoik 30 metrowy za 450.000 zł. W mieście, gdzie można kupić (nie w kurorcie) ale w nowym budownictwie dużo taniej. Tu po prostu najczęściej przepłaca się za obietnicę stałych zysków.
Jeżeli cena sprzedaży za m2 jest droższa o załóżmy 30% od niewiele gorszych nowych mieszkań w tym samym mieście (może w nieco słabszej lokalizacji) to te pieniądze spółka może wykorzystać na ‘uzupełnienie’ słabszych lat najmu. W uproszeniu – jeżeli obiecała 8% rocznie, a inwestor przepłaca 30% (czyli jakieś 3% rocznie w ciągu 10 letniej umowy najmu), to nawet jak faktyczna rentowność wyniesie 5% to inwestor swoje 8% dostanie
Oczywiście “sam sobie za to zapłacił”.
Dlatego wielkiego ryzyka w tej gwarancji zysków przez 10 lat nie widzę. Są oczywiście inne problemy…
Pytanie czy są jakieś dodatkowe koszty
Zakładam, że koszty bieżącego utrzymania, mediów i sprzątania są po stronie operatora. Ale co z remontem? Co 5 lat, a chociaż co 10 gruntowny remont będzie konieczny, aby utrzymać standard i dopasować się do nowych oczekiwań najemców. Wątpię, aby to brał na siebie operator (no chyba że cena zakupu jest dodatkowo o taki koszt ‘podwyższona’).
Szczególnie dotkliwe może to być właśnie po upływie 10 lat.
Po 10 latach wynajem raczej nie jest z gwarantowaną stopą zwrotu
Tylko odpowiadającą bieżącemu obłożeniu obiektu. I tu może okazać się że jest to już znacznie mniej. Przecież gdyby operator był pewien zysków ponad te 6-9% mógłby spokojnie dać gwarancję na 20 czy 30 lat (ale wtedy musiałby jeszcze bardziej podnieść cenę na wszelki wypadek…)
Największy ukryty problem
Być może powyższe obliczenia Cię nie przekonują. To na koniec mam jedno – nie wiem czy nie najważniejsze.
Firmy w ofercie zawsze informują, że jest to przecież nieruchomość, a nieruchomości z czasem rosną na wartości. Więc po tych 10 latach będzie można taki apartament hotelowy sprzedać innej osobie.
Serio? Życzę szczęścia….
Przecież:
- już na starcie przepłaca się kilkadziesiąt procent… jeżeli cena miałaby wzrosnąć to naprawdę nie wiem w jaki sposób
- kto miałby to kupić po 10 latach? Zobacz – kupując apartament teraz ludzie robią to w celach inwestycyjnych mając ‘gwarancję zysków przez 10 lat’. Dlatego dziś inwestor trochę nieświadomie nie patrzy na cenę tylko na procenty. Po 10 latach nowy kupujący tych gwarancji nie ma… Nie ma też żadnej faktycznej historii obłożenia lokalu – zapewne da się ją uzyskać od operatora i może się okazać że to wcale nie jest 8% rocznie (to że inwestor w pierwszych latach zarobił wynika z tego że przepłacił za zakup apartamentu)
- po 10 latach apartament nie będzie już najnowszy – konieczność remontu
- po 10 latach w okolicy mogło powstać wiele podobnych obiektów
- możliwe że będą w innym miejscu (niekoniecznie obok – wystarczy gdziekolwiek w Polsce) powstawać kolejne takie obiekty z gwarantowaną stopą zwrotu – nie oszukujmy się – jako kupujący kupię tam. Nawet gdyby cena była jeszcze wyższa… Po co mam kupować pokój bez gwarancji skoro mogę kupić z gwarancją
- na ‘zwykłym’ nowym osiedlu w takim kurorcie ceny znacznie większych pokoi będą znacznie niższe
- wynajęcie samodzielne bardzo drogiego apartamentu będzie trudne – popyt rozkłada się na coraz więcej podobnych obiektów, konkurencja cenowa itp
- jeżeli dziś przepłacam kilkadziesiąt procent to po 10 latach być może szczęśliwie uda się sprzedać po cenie zakupu…
- ostatecznie może się okazać, że chcąc sprzedać taki obiekt sprzedamy go ze stratą – trzeba zejść z chmur i podać cenę rynkową, a nie zawyżoną
- dodatkowo w tym samym obiekcie po tych przysłowiowych 10 latach będzie prawdopodobnie więcej chętnych na sprzedaż, a to nie jest pole do generowania wysokiej ceny sprzedaży – sczególnie przy małym popycie – dlaczego małym pisałem powyżej
Ryzyko operatora
Tu firma może zrobić prostą sztuczkę. Operatorem gwarantującym najem nie jest spółka będąca właścicielem obiektu. Tylko zewnętrzna firma np o bardzo podobnej nazwie. Ale inny podmiot gospodarczy bez żadnego majątku. Gdy nie będzie realizować ‘gwarantowanych zysków’ to nie będzie z czego domagać się wyrównania.
Ale tak jak pisałem – ryzyko jest pewnie niewielkie – bo przecież sami sobie przepłacamy i tym samym pokrywamy ryzyko braku odpowiedniego poziomu obłożenia…
Dlatego rzadko słyszy się że któraś z takich inwestycji nie działa. Praktycznie wszystkie które powstały wypłacają dzielnie inwestorom należne zyski (bo przecież mają z czego…). A ten model na szeroką skalę jest proponowany od 5-6 lat, więc nie ma jeszcze opinii uczestników tych programów po tych 10 latach gdy zakończy się gwarancja…
Wszyscy są zadowoleni – bo trudno aby w tym pierwszym 10-letnim okresie było inaczej…
